In linea generale, deve sgomberare il venditore, perché al momento della consegna l’immobile (e le pertinenze, come la cantina) dovrebbe essere libero da persone e cose, salvo diversi accordi scritti. Nella pratica, però, molto dipende da cosa è previsto nel contratto (proposta d’acquisto, preliminare/compromesso e rogito) e da come la cantina è stata descritta: pertinenza venduta “così com’è”, cantina concessa in uso, presenza di oggetti inclusi nella vendita, ecc.
Di seguito trovi una guida chiara per capire chi è responsabile, cosa fare se trovi la cantina piena e come evitare problemi.
La regola base: cosa si intende per “immobile libero da cose”
Quando in un atto di vendita si parla di consegna dell’immobile “libero”, di solito si intende:
- libero da persone (nessuna occupazione)
- libero da beni del venditore (mobili, scatoloni, rifiuti, materiali)
Questa logica vale anche per le pertinenze incluse nella vendita, come cantina, soffitta, box o posto auto, se sono parte del bene trasferito. Per questo, se la cantina è compresa nella compravendita, l’aspettativa normale è che venga consegnata sgombra.
Quando la cantina è “pertinenza” venduta insieme alla casa
Se nel rogito (o già nel preliminare) la cantina risulta come pertinenza oggetto di compravendita, la situazione tipica è:
- Venditore: deve consegnare cantina accessibile e libera, salvo patti diversi
- Compratore: prende possesso e da quel momento gestisce ciò che è suo
In altre parole: se la cantina piena contiene roba del venditore e non è stata pattuita la permanenza, il venditore è normalmente tenuto a rimuoverla.
Quando invece può toccare al compratore (o comunque essere “a carico suo”)
Ci sono casi in cui il compratore finisce per sgomberare, ma non perché sia la regola “standard”; succede quando c’è un accordo o una situazione particolare, per esempio:
- Accordo scritto “così com’è”: si pattuisce che la cantina venga consegnata con ciò che contiene (o con parte di ciò che contiene).
- Beni inclusi nella vendita: ad esempio scaffalature, vecchi mobili, materiali che l’acquirente accetta espressamente.
- Sconto o compensazione: prezzo ridotto in cambio della gestione dello sgombero da parte dell’acquirente.
- Cantina non di proprietà ma in uso: in alcuni stabili certe cantine sono assegnate/gestite in modo non “pieno” (situazioni da verificare bene in documentazione condominiale e atto).
Senza un accordo chiaro, “te la lascio piena e poi ci pensi tu” è il classico punto che genera contestazioni.
Cosa fare per evitare il problema: scriverlo nei documenti giusti
La soluzione migliore è prevenire, mettendo nero su bianco già nella trattativa. In particolare:
- Proposta d’acquisto / preliminare: inserire una frase tipo “cantina e pertinenze consegnate libere da cose e rifiuti entro la data di consegna”.
- Verbale di consegna chiavi (se previsto): indicare lo stato di cantina e box, anche con foto.
- Rogito: far riportare in atto (o in allegato) gli accordi su eventuali beni lasciati.
Se la cantina è un tema “sensibile” (molta roba, materiali pesanti), conviene chiedere una visita di controllo a pochi giorni dal rogito.
Cantina piena al rogito o alla consegna: cosa puoi fare
Se arrivi alla consegna e la cantina è ancora piena, le strade tipiche sono:
- Chiedere lo sgombero entro una data certa, formalizzandolo (meglio per iscritto).
- Trattenere una somma a garanzia (se concordato con notaio e parti): utile quando c’è il rischio che lo sgombero slitti.
- Accettare lo sgombero a carico tuo in cambio di un accordo economico (sconto/compensazione), ma sempre per iscritto.
- Documentare lo stato: foto e descrizione, soprattutto se ci sono rifiuti o materiali che comportano costi di smaltimento.
Se la situazione è conflittuale, il consiglio prudente è coinvolgere il notaio e/o il tuo consulente (agenzia o legale) prima di “subire” la consegna.
Attenzione: se ci sono rifiuti o materiali particolari, cambia il peso economico
Una cosa è lasciare due scaffali, un’altra è trovare:
- ingombranti in quantità
- materiali edili, vernici, solventi
- RAEE (vecchi elettrodomestici)
- rifiuti che richiedono smaltimento specifico
In questi casi lo sgombero può avere un costo reale e non banale. Proprio per questo è importante stabilire prima chi paga e chi organizza.
Come gestire lo sgombero in modo pratico (se tocca a te o se vuoi risolvere in fretta)
Se decidi di procedere (o hai concordato che lo farà il venditore ma vuoi velocizzare):
- valuta una ditta di sgombero con smaltimento autorizzato
- chiedi preventivo indicando: piano, accessi, presenza di ascensore, quantità stimata, tipologia materiali
- separa ciò che è riutilizzabile (scaffali, attrezzi) da ciò che è rifiuto
- verifica regole condominiali su giorni/orari e uso delle parti comuni